CAPÍTULO 2
2. CREACIÓN Y
AMPLIACIÓN DE ÁREAS URBANAS.
SUBDIVISIÓN DEL SUELO.
2.1 CREACIÓN
DE ÁREAS URBANAS.
2.1.1 GENERALIDADES.
Se entenderá por creación de área o núcleo urbano al
proceso de acondicionamiento de un área con la finalidad de efectuar
localizaciones humanas intensivas de usos vinculados con la residencia, las
actividades de servicio, la producción y
abastecimiento compatibles con la misma; más el conjunto de previsiones
normativas destinadas a orientar su ocupación a fin de garantizar el desarrollo
equilibrado y la preservación de la calidad del medio ambiente.
Cuando la creación o ampliación de núcleos urbanos
los propicie
2.1.2 REQUISITOS.
Toda creación deberá responder a una necesidad
debidamente fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo Provincial a propuesta
de
2.1.3 OPORTUNIDAD.
2.2 AMPLIACIÓN
DE ÁREAS URBANAS.
2.2.1 GENERALIDADES.
Se entenderá por ampliación de un núcleo urbano al
proceso de expansión ordenado de sus zonas, a fin de cumplimentar las
necesidades insatisfechas o satisfechas deficientemente, de las actividades
correspondientes a los distintos usos que en dicho núcleo se desarrollan.
2.2.2 REQUISITOS.
Toda ampliación deberá responder a necesidad
fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo Provincial a propuesta del
Municipio y justificarse mediante un estudio que se integre con los elementos
de juicio requeridos por
Tales requisitos son los siguientes:
a) la coincidencia con alguno de
los ejes de crecimiento establecidos en
b) la existencia de fuentes de
aprovisionamiento de agua potable, en calidad y cantidad apta para satisfacer
las necesidades totales de la población total a servir;
c) la disponibilidad de tierra
para el desarrollo de los usos urbanos y para la demanda previsible en el
futuro inmediato;
d) la aptitud del sitio elegido para el desarrollo
de los usos urbanos;
e) la factibilidad de dotar al
área de los servicios de infraestructura esenciales y de equipamiento
comunitario;
f) la formulación de un Plan
Director que defina y justifique la magnitud de la ampliación, la densidad
poblacional propuesta, la trama circulatoria propuesta y su conexión a la red
existente, la localización y dimensión de los espacios libres y verdes públicos
y reservas fiscales;
g) el plan previsible de
prestación de servicios esenciales y de dotación de servicios esenciales.
Aún cuando las zonas o distritos adyacentes cuenten
con más del 30% de sus parcelas sin edificar, podrá disponerse la ampliación si
se lleva a cabo una operación de carácter integral, y la misma comprende,
además de los restantes requisitos exigidos, lo siguiente:
a) habilitación de nuevas parcelas
urbanas dotadas de los servicios esenciales y el equipamiento comunitario;
b) construcción de edificios en el total de las
parcelas;
c) apertura y cesión de espacios
viarios dotados de equipo urbano completo (pavimento y redes de servicio) ;
d) construcción de vía principal
que vincule la ampliación con la trama circulatoria existente.
También podrán habilitarse nuevos espacios
edificables sin haberse cubierto el grado de edificación establecido, cuando
2.2.3 RESERVA URBANA Y URBANIZACIÓN FUTURA.
A fin de encauzar la ampliación de áreas urbanas, el
presente Código prevé la existencia de distritos de reserva urbana y
urbanización futura, zonas de superficie considerable y parcelas susceptibles
de destinarse a desarrollos urbanos integrales.
2.3 CREACIÓN
Y AMPLIACIÓN DE ZONAS DE USOS ESPECÍFICOS.
2.3.1 GENERALIDADES Y REQUISITOS.
La creación o ampliación de zonas de usos
específicos deberá responder a necesidad fundada, ser aprobada por el Poder
Ejecutivo Provincial a propuesta de
2.4 SUBDIVISIÓN
DEL SUELO.
2.4.1 SUBDIVISIÓN EN EL ÁREA URBANA DEL EJIDO.
Se considera que el área urbana de Mar del Plata no
comprende la totalidad del Ejido, sino el área parcelada afectada al uso
urbano.
2.4.1.1 PARCELAMIENTO.
Sólo se podrán subdividir manzanas o macizos sin
parcelar o parcialmente parcelados, si están dotados de agua corriente y de
cloacas. Las manzanas y macizos sin
parcelar o parcialmente parcelados, carentes de agua corriente y cloacas, se
podrán subdividir sólo cuando se asegure la provisión de agua potable y que la
eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovisionamiento de agua.
En todos los casos se exigirá como mínimo la
ejecución de obras de desagües pluviales, alcantarillados y tratamiento
mejorador de calles ejecutadas de conformidad con lo que establezcan las
disposiciones municipales, arborestación de aceras, así como la provisión de
alumbrado público y energía eléctrica domiciliaria.
La promoción de ventas de tierras deberán adecuarse,
asimismo, a las normas establecidas en las Leyes Provinciales 9078 y 9240 que
regulan la publicidad de venta de tierras provenientes de subdivisiones o
mensuras, loteos o fraccionamientos.
En toda modificación del estado parcelario será
obligatoria la realización de las cesiones correspondientes a las vías de
circulación que permitan la continuidad de la trama circulatoria urbana. Dicha cesión deberá realizarse a titulo
gratuito y a favor del Fisco Municipal.
Lo antedicho regirá sin perjuicio de las cesiones
que pudieran corresponder por aplicación de
2.4.1.1.1 DESAGÜE
PLUVIAL EN PARCELAMIENTO.
Será condición primordial las obras de desagüe que
posibiliten el escurrimiento superficial de aguas pluviales dispuestas en el
segundo párrafo del 2.4.1.1. Por tal motivo, las ejecutará previamente el
titular a cuyo nombre se registre el parcelamiento. El plano será aprobado condicionalmente por
el Municipio, figurando la construcción obligatoria del desagüe como una
restricción hasta su aprobación definitiva.
Una vez realizadas dichas obras de drenaje, será
levantada la interdicción que impedía la aprobación definitiva para proceder a
su elevación a
2.4.1.1.2 INDICADORES
URBANÍSTICOS EN PARCELAMIENTO.
Queda entendido que todo parcelamiento que se
autorice, debe tener estipulados los respectivos indicadores urbanísticos
sancionados mediante ordenanza.
2.4.1.2 DIMENSIONES
DE PARCELAS.
Las dimensiones mínimas de parcelamiento se
establecen en las Normas Específicas para cada distrito, consignando ancho mínimo
y superficie mínima. Las parcelas deberán ser preferentemente de forma
rectangular cuando resulten irregulares deberán admitir la inscripción de un
rectángulo con las dimensiones prescriptas.
En el caso de parcelas de esquina y a los efectos
del cómputo de la superficie mínima, se considerará como parte de ella la de
vía publica comprendida entre
2.4.1.2.1
COMPLETAMIENTO
DE MANZANA
Facúltase
al Departamento Ejecutivo para autorizar dimensiones parcelarias inferiores a
las establecidas en este Código, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) que no se generen parcelas menores que las
establecidas en el artículo 52º del Decreto Ley 8912/77.
b) completar el parcelamiento de una unidad rodeada de
calles, denominada catastralmente como manzanas que presente unidades
parcelarias preexistentes, construcciones anteriores o situaciones de hecho
difícilmente reversibles, que impidan que algunos de los predios propuestos
alcancen valores dimensionales exigidos.
c) proponer formas parcelarias y resoluciones
dimensionales que eviten la creación de parcelas irregulares, sobrantes,
remanentes o apéndices anómalos.
d) asegurar la adopción de la alternativa formal y
dimensional más apropiada, para el mejor cumplimiento de condiciones
físico-ambientales, sanitarias, de habitabilidad y de las demás condiciones de
uso, ocupación y equipamiento del suelo, previstos en el presente Código.
e) garantizar que la operación parcelaria prevista
configure una resolución poligonal urbanísticamente superior a la que resulte
de la aplicación de la normativa dimensional vigente.
f)
fundamentar y
avalar técnicamente la propuesta de subdivisión del suelo, a través de la
dependencia técnica respectiva.
2.4.1.3 PROYECTOS
URBANÍSTICOS INTEGRALES.
Las dimensiones mínimas no serán de aplicación
cuando se trate de proyectos urbanísticos integrales que signifiquen la
construcción de la totalidad de las edificaciones, dotación de infraestructura
y equipamiento comunitario para los cuales
2.4.1.4 ANEXIÓN DE PARCELAS.
Sólo podrá admitirse la creación de parcelas de
dimensiones menores que las establecidas para el distrito respectivo con el fin
de anexarlas a lotes linderos, cuando la operación tenga por objeto:
a) sanear un título afectado por
una invasión de linderos materializada por una construcción de difícil y
costosa remoción.
b) Evitar
que entre los edificios construidos en lotes linderos, queden espacios que
conformen pasillos de dimensiones menores a las exigidas en el Reglamento
General de Construcciones.
c) Rectificar
una inadecuada relación de frente-fondo, entendiendo por tal a la inferior de un tercio (1/3), en
cuyo caso la parcela remanente deberá mantener la superficie mínima establecida
para el distrito.
d) Transferir
superficies entre los lotes linderos para permitir englobamiento parcelario y
por tanto soluciones urbanísticas adecuadas; tal caso se admite aún cuando la
parcela resultante no alcance a tener las dimensiones mínimas.
2.4.1.5 AMPLIACIÓN DE ÁREAS URBANAS.
Previo estudio sobre su conveniencia, podrán ser
aprobadas ampliaciones de áreas urbanas, dentro y fuera del ejido, solamente si
en ellas se llevara a cabo una operación de carácter integral que comprenda,
además de lo exigido en el artículo 17º de
a) Habilitación
de nuevas parcelas urbanas dotadas de todos los servicios esenciales y el
equipamiento comunitario que establece esta Ley.
b) Construcción
de edificios en el total de las parcelas.
c) Apertura y cesión de espacios
viarios dotados de equipo urbano completo (pavimento y redes de servicios).
d) Construcción de vía principal
pavimentada que vincule la ampliación con la trama circulatoria existente.
e) Ejecución previa de los
desagües pluviales correspondientes a toda la superficie a incorporar, según lo
dispuesto en 2.4.1.1.1., desde la recepción hasta la emisión de las aguas, en
similares condiciones a las imperantes en las lindes del terreno antes de la
intervención. De ningún modo se ejecutará,
sin consulta y aprobación, la modificación de los niveles de las calles o sus
prolongaciones.
Estas obras se materializarán según las
prescripciones del Departamento de Hidráulica de
Lo antedicho se refiere también a los distritos de
Reserva Urbana existentes.
Se establecerá restricción de venta a todas las
parcelas que no hayan cumplimentado los requisitos arriba indicados, y los del
artículo 2.4.1.1.
2.4.2 SUBDIVISIÓN
EN EL EJIDO EXCLUIDA ÁREA URBANA.
La subdivisión dentro del ejido, excluida el área
urbana, no está permitida. Los distritos
de Urbanización Futura, Reserva Urbana y Urbanización Parque, que con el Área
Urbana y el distrito de Urbanización Determinada, integran el Ejido, son
espacios susceptibles de asimilarse al Área Urbana mediante el proceso de
ampliación previsto en 2.2, instancia indispensable para su ulterior
parcelamiento o para la conformación del desarrollo urbano integral.
2.4.3 SUBDIVISIÓN
EN ÁREAS URBANAS DEL PARTIDO.
La subdivisión de las áreas urbanas dentro del
Partido de General Pueyrredon está permitida en los distritos establecidos y de
acuerdo a las dimensiones mínimas de parcela indicadas. Los espacios susceptibles de asimilación a
las áreas urbanas, fuera del ejido, se identifican como distritos de Reserva
Urbana, Urbanización Futura y Urbanización Parque y su asimilación se ha de
regular con el proceso de ampliación previsto en el Artículo 2.2.
2.4.4 SUBDIVISIÓN
EN ÁREAS COMPLEMENTARIAS.
En áreas complementarias las dimensiones de parcela
deberán guardar relación al tipo y a la intensidad del uso asignado, la unidad
mínima de parcela será de
a / f ³ 1 / 3
La aceptación de cualquier tipo de división en área
urbana es privativa del Municipio.
2.4.5 SUBDIVISIÓN
EN ÁREAS RURALES DEL PARTIDO.
En áreas rurales las parcelas no podrán ser
inferiores a una unidad económica de explotación extensiva o intensiva, y sus dimensiones mínimas se determinan
en la forma establecida por el Código Rural, así como también las de aquellas
parcelas destinadas a usos complementarios de la actividad rural.
Prohíbese realizar subdivisiones en áreas rurales
que impliquen la creación de áreas urbanas con densidad bruta mayor de treinta
habitantes por hectárea a menos de un
kilómetro de las rutas troncales nacionales y provinciales y de
trescientos metros de los accesos a centros de población, con excepción de las
necesarias para asentar actividades complementarias del uso diario y las industriales que establezca la
zonificación correspondiente.
2.5 CESIONES.
Al crearse o ampliarse, áreas y zonas urbanas, los propietarios de los predios involucrados
deberán ceder gratuitamente al fisco municipal las superficies destinadas a
espacios circulatorios, verdes y libres
públicos y a reservas para la
localización de equipamiento comunitario de uso público, de acuerdo a lo
prescripto en
Las Ordenanzas que afecten predios a Distritos de
Urbanización Determinada (U.D.) no exigirán la cesión al Fisco Municipal de
superficies correspondientes a locales comerciales, permaneciendo éstas dentro
del dominio privado, también se hará extensivo a todos los predios a los cuales
se les exigió la cesión descripta; subsistiendo la obligatoriedad de proyectar
y construir los locales para comercios o servicios a que aluda cada ordenanza.
2.6 HABILITACIÓN
DE ÁREAS CREADAS, AMPLIADAS Y REESTRUCTURADAS.
2.6.1 INFRAESTRUCTURA
Y SERVICIOS ESENCIALES.
Las áreas o zonas que se originen como consecuencia
de la creación, ampliación o reestructuración de núcleos urbanos y zonas de usos específicos, podrán habilitarse
total o parcialmente sólo después que se haya completado la infraestructura y la instalación de los servicios
esenciales fijados para el caso y verificado
el normal funcionamiento de los mismos.
A tales
efectos, se consideran infraestructura y
servicios esenciales:
a) Area urbana:
Agua corriente, cloacas, pavimentos, energía
eléctrica domiciliaria, alumbrado público y
desagües pluviales.
b) Zonas residenciales extraurbanas:
Agua corriente, cloacas para sectores con densidades
netas previstas, mayores de ciento cincuenta habitantes por hectárea (150
hab./ha.) alumbrado público y energía eléctrica domiciliaria; pavimentos en
vías principales de circulación y tratamiento de estabilización o mejorados
para vías secundarias; desagües pluviales de acuerdo a las características de
cada caso. Para los clubes de campo,
regirá lo dispuesto en el capítulo correspondiente.
c) Otras zonas:
Los que correspondan por analogía con los exigidos
para las áreas o zonas mencionadas precedentemente y según las necesidades de
cada caso a establecer por el Municipio.
En cualquier caso, cuando las fuentes de agua
potable estén contaminadas o pudieran contaminarse fácilmente por las
características del subsuelo, se exigirá el servicio de cloacas.
2.6.2 EQUIPAMIENTO
COMUNITARIO.
Se entiende por equipamiento comunitario a las
edificaciones o instalaciones destinadas a satisfacer las necesidades de la
comunidad en materia social, de salud, educación, aprovisionamiento, cultura,
administración pública, recreación, seguridad, comunicaciones y transportes. En
cada caso la autoridad de aplicación fijará los requerimientos mínimos que
estarán en relación con las dimensiones y funciones del área o zona de que se
trate.