CAPÍTULO 3
3. TEJIDO URBANO
3.1 ÁREA DESCUBIERTA ENTRE
VOLÚMENES EDIFICADOS.
3.1.1 ESPACIO
LIBRE URBANO.
A los efectos de este Código, se denomina así el
espacio aéreo abierto, capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad
en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación,
asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión de cielo, visuales
exteriores, vegetación y otros
elementos de saneamiento ambiental.
3.1.1.1 FUNCIONES
DEL ESPACIO LIBRE URBANO.
El espacio libre urbano, define el espacio apto para
la ventilación e iluminación de los locales habitables de cualquier tipo, de
acuerdo a los requisitos indicados en las condiciones de habitabilidad del
presente Código y del Reglamento General de Construcciones.
3.1.1.2 CONFORMACIÓN
DEL ESPACIO LIBRE URBANO.
Se considera como espacio libre urbano:
a) El espacio de vía pública
comprendido entre las líneas municipales y el conformado entre dichas líneas y
las de retiro obligatorio o voluntario de la edificación;
b) El espacio libre de manzana;
c) El espacio entre paramentos
laterales de los edificios de perímetro libre y las líneas divisorias entre parcelas, conectado directamente con
el espacio de vía pública y con el
espacio libre de manzana;
d) El espacio entre paramentos
verticales correspondientes a un mismo o diferentes volúmenes edificados,
dentro de la misma parcela;
e) Los patios apendiculares que
queden incorporados a algunos de los espacios anteriormente enumerados.
Los espacios urbanos serán considerados como tales,
a partir de la cota de parcela, salvo en los casos expresamente previstos en el
artículo 3.1.3.3. El dimensionamiento de dichos espacios se reglamenta en este
capítulo.
3.1.1.3 PATIOS
APENDICULARES DEL ESPACIO LIBRE URBANO (ver gráfico).
Se considerarán extensiones del espacio libre
urbano, aquellos patios apendiculares abiertos por un lado (a) de su planta a
dicho espacio. La abertura (a) de unión
con el espacio urbano deberá ser igual o mayor que la profundidad (p) del
patio, y no podrá ser inferior a cuatro (4) metros. Debe cumplirse la fórmula a ³ 4 m; a ³ p.
3.1.2 PATIOS
ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO.
Se denominan así las áreas descubiertas, ubicadas
entre los volúmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones se
consideran asimilables a espacio urbano.
A tales patios, pueden iluminar y ventilar locales de cualquier tipo.
3.1.2.1 CARACTER
Y DIMENSIONES DE LOS PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO (ver gráfico 1, ver gráfico 2).
Los lados de los patios asimilables a espacio libre
urbano deberán dimensionarse según la altura de los paramentos que rodean el
área descubierta, de acuerdo a la siguiente relación: d ³ h/ 1,5, siendo (h) la altura de los paramentos y
(d) la distancia entre ellos, que será constante en toda la altura del patio.
En casos de paramentos de diferente altura, el valor
de (h) será igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos enfrentados;
siempre que (d) no sea inferior a cuatro (4) metros.
La superficie del patio será igual al producto de la
dimensión de sus lados. Uno de los lados podrá reducirse hasta un 20%, no
pudiendo ser nunca menor de cuatro (4) metros y siempre que el otro lado se
aumente en proporción tal que no modifique la superficie requerida.
Se admitirá paramentos curvos siempre que se respete
la misma relación, en la cual la dimensión (h) corresponde a la generatriz de
la superficie cilíndrica resultante.
S > 16
m2.
3.1.3 PATIOS
AUXILIARES.
Se denominan así las áreas descubiertas ubicadas
entre los volúmenes construidos en las parcelas que, por sus dimensiones, no
son aptas para conformar espacio libre
urbano. A tales patios pueden
iluminar y ventilar los locales que expresamente se autorizan en las Normas de
Habitabilidad incluidas en el Reglamento General de Construcciones (R.G.C.)
Los
locales funcionales de carácter “Doméstico” tales como salas de trabajo
artesanal, de planchado, de computación, de huésped o 3° dormitorio, de
estudio, de biblioteca o asimilables; podrán ventilar e iluminar, en tanto este
último exhiba como condición inexcluyente una
superficie mínima igual o mayor de diez metros cuadrados (10 m2 ).
La carga
poblacional resultante, en todos estos casos, será computada conforme el
cálculo prescripto en el artículo 4.2.4 Cómputo de Densidad en Viviendas,
perteneciente al Capitulo 4 del Código de Ordenamiento
Territorial (C.O.T.).
3.1.3.1 CARACTER Y
DIMENSIONES DE LOS PATIOS AUXILIARES (ver gráfico).
Los
lados de los patios auxiliares deberán dimensionarse según la altura de los
paramentos que rodean el área descubierta, de acuerdo con la siguiente
relación:
d ³ h / 5 ³ 2, 50 m
S ³ 6,25 m2.
siendo
(h) la altura de los paramentos y (d) la distancia que debe existir entre
paramentos enfrentados, la que será constante en toda la altura del patio.
En caso de paramentos de diferente altura el valor
de (h), será igual a la semisuma de las alturas de ambos paramentos.
La superficie del patio, será el producto de la
dimensión de sus lados. El lado menor del mismo podrá reducirse hasta en un
veinte por ciento (20%), siempre que el mayor se incremente de modo tal que no
se modifique la superficie requerida, no pudiendo ser nunca menor de dos metros
cincuenta centímetros (2,50 m.).
Se
admitirá paramentos curvos siempre que se respete la misma relación, en la cual
la dimensión (h) corresponde a la generatriz de la superficie cilíndrica
resultante.
d1 ³ 2,5m. ³ d2 - 20%
3.1.3.2 EXTENSIONES
APENDICULARES EN LOS PATIOS AUXILIARES (ver gráfico).
Se admiten extensiones apendiculares en los patios auxiliares
para proporcionar iluminación y ventilación natural a los locales aludidos en
el articulo 3.1.3, siempre que la distancia (d) desde el paramento en el cual
se ubican los vanos que iluminen y ventilen por el patio hasta otro que lo
enfrente, cumpla con lo establecido en el parágrafo 3.1.3.1. La abertura (c) de
unión con el patio, debe ser igual o mayor que dos veces la profundidad (p) de
estas extensiones.
Las superficies de las extensiones apendiculares no
podrán computarse para satisfacer la superficie mínima del patio auxiliar,
según se establece en el parágrafo 3.1.3.1.
3.1.3.3 LOCALES
HABITABLES BAJO COTA DE PARCELA.
Se
permitirá la construcción de locales habitables bajo cota de parcela siempre
que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Los locales habitables ubicados
bajo cota de parcela deberán ser iluminados y ventilados por patios cuyas
dimensiones se calcularán de acuerdo a lo estipulado precedentemente.
b) Si los patios bajo cota de
parcela se encuentran entre volúmenes de la misma parcela, se dimensionarán de
acuerdo a lo establecido en el articulo 3.1.2.1 (patios asimilables a espacio
libre urbano).
c) Los locales habitables bajo
cota de parcela y sus dependencias accesorias conforman una unidad funcional
computable para la aplicación del F.O.T.
3.1.4 NORMAS COMUNES A TODAS LAS ÁREAS
DESCUBIERTAS.
3.1.4.1 FORMA DE
MEDIR LAS ÁREAS DESCUBIERTAS (ver gráfico).
Las dimensiones de las áreas descubiertas que
contengan losas salientes o aleros se determinan a partir de la proyección
horizontal de voladizos cuya saliente sea mayor que 0,50m. En el caso de que el área descubierta de una
parcela resulte lindera a otra parcela, la medida de la distancia se tomará
desde un paramento virtual distante 0,15 m. del eje divisorio entre las parcelas, y la altura considerada será la del
plano limite del distrito cuando no existan edificios más altos.
Cuando en un área descubierta se ubique una escalera
abierta, podrá computarse como área descubierta también la mitad de su
superficie a los efectos de las superficies mínimas de dichas áreas.
3.1.4.2 ARRANQUE DE
LAS ÁREAS DESCUBIERTAS (ver gráfico).
El arranque del espacio libre urbano es un plano
horizontal virtual a nivel de la cota de la parcela, determinado de acuerdo a
lo prescripto en el presente Código. En caso de existir locales a iluminar y
ventilar bajo cota de parcela, dicho plano virtual pasará por la cota inferior
de sus aberturas.
El arranque de los patios auxiliares es un plano
horizontal virtual a nivel del piso del primer local que reciba iluminación y ventilación del patio auxiliar
considerado.
La cota del plano de arranque se consignará en el
proyecto.
3.1.4.3 PROHIBICIONES
RELATIVAS A LAS ÁREAS DESCUBIERTAS.
Las áreas descubiertas que constituyen espacio libre
urbano, patio apendicular del espacio libre urbano, patio asimilable a espacio
libre urbano y los patios auxiliares,
o extensiones apendiculares en los patios auxiliares, no podrán cubrirse con
elementos fijos o con claraboyas vidriadas corredizas. Sólo se permiten los toldos plegables de tela
y las pérgolas, ambos de carácter desmontable exclusivamente.
3.1.4.4 ÁREAS
DESCUBIERTAS QUE NO CONSTITUYEN
PATIOS.
Cuando se proyecten áreas descubiertas que no
constituyan patios (siempre que no sean áreas producidas por retiros laterales
o de fondo, obligatorio por tipología), es decir a las cuales no ventila
absolutamente ningún local, no se establecerán dimensiones mínimas ni regirá la
relación entre alturas y distancia entre paramentos.
A los efectos de la aplicación de este artículo, en
la documentación de obra de edificios que incluyan dicho tipo de áreas
descubiertas, deberá especificarse claramente dónde ventilan e iluminan los
locales que se abran a las mismas.
3.1.5
PATIOS AUXILIARES MANCOMUNADOS.
Se
denominan así dos áreas/ espacios descubiertos contiguos, ambos de dimensiones
similares a las de un “Patio Auxiliar”, ubicados entre dos volúmenes edilicios
separados y colindantes, localizados estos en parcelas linderas independientes
física y funcionalmente.
A tales
patios auxiliares mancomunados podrán ventilar e iluminar los mismos locales
autorizados a patio auxiliar conforme las Normas de Habitabilidad prescriptas
por el Reglamento General de Construcciones (R.G.C) y por la presente norma.
La
superposición de mancomunación entre ambos patios auxiliares habrá de medirse
sobre el eje divisorio; dicha concordancia en ningún caso podrá ser inferior a
un setenta y cinco por ciento (75%). La utilización de tal recurso proyectual
implicara un premio adicional aplicable al F.O.T. y a la Dn.
equivalente a un cinco por ciento (5%).
3.2 VOLÚMENES
EDIFICABLES.
3.2.1 CONDICIONES
GENERALES.
El tejido urbano resultante de la construcción de
edificios estará regulado por los parámetros que a continuación se enuncian:
a) El Factor de Ocupación Total,
F.O.T., que indica la relación entre la superficie cubierta máxima edificable y la superficie de la parcela, por
encima de la cota de parcela (ver excepción en artículo 3.1.3.3);
b) El Factor de Ocupación del
Suelo, F.O.S., que es la relación entre la superficie del suelo ocupada por el
edificio y la superficie de la
parcela (ver artículo 3.2.3);
c) La tipología edilicia, que
establece las alternativas de volúmenes edificables, según distritos y
dimensiones de parcela;
d) El Plano Límite, que regula las
alturas máximas admisibles en función del ordenamiento general de los volúmenes
edificados;
e) La Franja Perimetral
Edificable, correspondiente a la superficie de la manzana comprendida entre la
Línea Municipal y la Línea de Frente Interno, que puede ser ocupada con
construcciones;
f) La Línea de Frente Interno,
L.F.I., constituida por la proyección del plano vertical que separa la franja
perimetral edificable del espacio libre de manzana;
g) El Basamento, que posibilita la
ocupación parcial de la parcela, según el carácter de los distritos y los usos
permitidos;
h) La Línea de Edificación
Interna, L.E.I., que limita hacia el fondo, las construcciones en los distritos
sin exigencias de retiro de frente obligatorio, excepto en tipología de
perímetro libre.
3.2.2 FACTOR DE
OCUPACIÓN TOTAL (F.O.T.).
El Factor de Ocupación Total se establece para cada
distrito y tipo de uso del suelo, en función de una adecuada relación entre los
volúmenes edificables y los verdes y libres públicos y privados y del grado de
prestación de los servicios de infraestructura sanitaria.
3.2.2.1 VALORES
DEL F.O.T. (ver tabla)
A cada distrito se le asignan dos (2) valores de
F.O.T., uno a aplicar en usos habitacionales y otro a aplicar en otros usos
admitidos, de acuerdo al carácter del distrito.
Los valores de F.O.T. correspondientes a cada distrito se consignan en
la tabla respectiva.
El uso habitacional clase 3 adoptará el F.O.T.
otros usos en todos los distritos. El uso habitacional clase 4 adoptará el
F.O.T. otros usos en los distritos centrales y de equipamiento, y el F.O.T.
residencial en los distritos de denominación homónima.
3.2.2.2 F.O.T.
EN USO MIXTO DE LA PARCELA
Se denomina uso mixto de la parcela, a la
coexistencia en una parcela de dos o más usos permitidos. El F.O.T. en tales casos, resultará de
considerar las proporciones de utilización del F.O.T. para cada uso; de tal
modo que si se utiliza x % del F.O.T. establecido para el uso A, sólo se
podrá utilizar el (100 - x)% del F.O.T. establecido para el uso B.
3.2.2.3 F.O.T. Y DENSIDAD MÁXIMAS EN CASO
PARTICULAR DE ANEXIÓN DE PARCELAS.
Cuando una parcela construida A, con superficie de
ocupación total y densidad agotada o excedida (en relación a la que resulta de
aplicar los indicadores urbanísticos del distrito), se anexe otra parcela B,
sin ocupación o con superficie de ocupación total y densidad disponibles, la
superficie de ocupación total y densidad de la parcela unificada AB podrá
incrementarse con la capacidad disponible de superficie de ocupación total y
densidad de parcela B que resulte de aplicar los indicadores y estímulos de
distrito correspondiente.
Acceder a la posibilidad consignada requiere la
previa unificación parcelaria e interdicción de subdivisión ulterior acreditada
en la escritura de dominio respectiva.
No podrá accederse a la presente alternativa de
anexión cuando en algunas de las parcelas consideradas se constate la
existencia de construcciones clandestinas.
Análogo criterio se adoptará cuando la anexión
comprenda más de dos parcelas.
3.2.2.4 SUPERFICIES
NO COMPUTABLES PARA LA APLICACIÓN DEL FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL.
A los
efectos de la aplicación del F.O.T.; no será computable:
a) La
superficie de aquellos locales edificados bajo cota de parcela o cuyo techo
resulte igual o inferior a +1,50 metros respecto de la misma; a excepción de lo
establecido en el artículo 3.1.3.3.
b) La Planta
baja libre; entendiéndose por tal a la totalidad de la superficie con dos lados
como mínimo abiertos y, en tanto esta no constituya ningún tipo de local
habitable.
c) La Planta
libre de Transición Estructural; en cualquier nivel del edificio.
d) Los
Halles Centrales de Acceso y Distribución, las Circulaciones comunes
(palieres y pasillos); las
Cajas de Escaleras, las Rampas Peatonales y/o vehiculares, los Huecos de
Ascensores, los Conductos de Ventilación, las Montantes de Cañerías e
Instalaciones, los Lavaderos Comunes, lo Depósitos, las Salas de Maquinas, los
Tanques de Agua y los Halles de Acceso a Terraza.
e) Las galerías cubiertas, los pórticos y similares;
siempre que tengan como mínimo dos de sus lados abiertos y que no constituyan
ningún tipo de local habitable. En el caso de Balcones, siempre que tengan como
mínimo uno de sus lados abiertos, una profundidad máxima de 1,25 mts, una relación mínima de 1 a 2, y no constituyan ningún
tipo de local habitable.
f) La Portería,
unidad de vivienda afectada a dicho destino, propiedad común de superficie
menor o igual a sesenta metros cuadrados (60 m2), cuya incidencia no
será computada para el calculo de la carga poblacional.
g) Las Bauleras/
Espacios de guardado, sin superar el 5% de la superficie del edificio
computable para el F.O.T.
h) En los
edificios de vivienda multifamiliar, de oficinas y/o de servicios residenciales
de hotelería, aquellos locales destinados a servicios complementarios (amenities) que, por sus características, contribuyen a
elevar el nivel de habitabilidad y el grado de confort; conforme al siguiente listado:
quincho, gimnasio, salón de usos múltiples (actividades recreativas y
culturales) y piscina, junto a los vestuarios y sanitarios de apoyatura para
los mencionados servicios.
h.1) La
superficie de dichos servicios complementarios no podrá superar el 20% de la
superficie edificada o a edificar según proyecto computable para el F.O.T. Por
otra parte, la superficie del edificio computable para el F.O.T. sumada a la de
los servicios complementarios deberá inscribirse dentro del máximo establecido
en la Ley Nº 8912.
h.2) Los
locales de “amenities” podrán materializarse en
cualquier nivel funcional del edificio y, en el caso de que se ubiquen en el
nivel de terraza podrán superar el plano limite del
distrito hasta un máximo de cuatro con veinte metros (4,20 m); incluida en ésta
la cubierta.
h.3) Los
locales que se autorizan en la presente norma no podrá modificar su destino
bajo ningún concepto y será de libre usufructo para la totalidad de habitantes
del edificio, no pudiendo ser privatizados a beneficio de un número limitado de
personas.
h.4) En
los casos de los edificios que se subdividan por el régimen de la Ley Nº 13.512
de propiedad horizontal, los locales destinados a “amenities”
constituirán superficies comunes indivisas, propiedad de la totalidad de los
condóminos.
h.5) La
prohibición referida al cambio de destino deberá constar en todos los planos de
construcción y en el Certificado de Final de Obra. Dicha restricción deberá
asentarse en todas las escrituras traslativas de dominio y en el “Reglamento de
Copropiedad”.
3.2.2.5 F.O.T.
Y DENSIDAD PARA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN TERRENOS REDUCIDOS.
a) Cualquiera sea la dimensión de
la parcela y el Distrito urbanístico de que se trate, se podrá construir en
ella una vivienda unifamiliar de ciento sesenta metros cuadrados (160 m2.)
aún cuando el F.O.T. resultante de su parcela dé una superficie menor, a
excepción de aquellos distritos en los que está solamente admitida la vivienda
complementaria. La referida superficie
será también el tope para las ampliaciones que encuadren en la definición
anterior.
b) Para la densidad neta de parcela no regirán los
topes de distrito.
c) Cuando el distrito de que se
trate autorice también el uso comercial o de servicios, el interesado podrá
incluir dentro de dicha superficie a los antedichos usos como Anexo, siempre
que estos no superen los veinticinco metros cuadrados (25 m2.). La
superficie mencionada deberá estar incluida en los ciento sesenta metros
cuadrados (160 m2). La
disposición precedente no implica la inobservancia de las restantes
restricciones e indicadores, salvo el de la densidad, el que estará en
consonancia con el inciso b).
d) Lo que se aprobó como vivienda
unifamiliar en virtud del inciso a) no se podrá transformar en su uso, ni en
cambios parciales de destino que desvirtúen los motivos que admitieron su
acogimiento a dichos beneficios, aún cuando el inmueble cambie de
propietario. A tal fin, en la carátula
del plano aprobado se citará como restricción la adhesión al artículo
correspondiente.
3.2.2.6 F.O.T. Y
DENSIDAD PARA CONSTRUCCIÓN EN TERRENOS UNIFICADOS.
Si se unifican dos fracciones cuyas superficies
sumadas no exceden los quinientos metros cuadrados (500 m2.), el
F.O.T. resultante conservará, para vivienda unifamiliar únicamente, las
ventajas que gozaban antes de su unificación los dos lotes individuales, en
virtud de lo que dispone el articulo 3.2.2.10 inciso a). La parcela resultante cumplirá con los
restantes indicadores.
3.2.2.7 INCREMENTOS
DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD
POBLACIONAL (ESTÍMULOS).
En los Distritos que admiten incrementar el Factor
de Ocupación Total y la Densidad Poblacional, los topes máximos establecidos
podrán alcanzar el setenta por ciento (70%), según la siguiente discriminación:
a) Por ancho de parcela: a partir
de los diez metros (10 m.), dos y medio por ciento (2,5%) por metro y hasta un
incremento máximo del veinticinco por ciento (25%). Para nuevas parcelas, a partir de los anchos
mínimos exigidos, entendiéndose por tales las que surjan por aplicación del
Articulo 50° de la Ley 8912.
b) Por edificación separada de ejes
divisorios laterales un mínimo de cuatro metros (4 m.), se incrementará el diez
por ciento (10%) por eje, más dos y medio por ciento (2,5%) por metro a partir
de los cuatro metros (4 m.), hasta un máximo del quince por ciento (15%) por
cada eje divisorio computándose hasta un treinta por ciento (30%) en total
(máximo 15% por cada eje).
c) Por edificación retirada
voluntariamente de las líneas de edificación establecidas y de la línea de
frente interno, a razón de tres por ciento (3%) por cada metro de retiro,
computándose los retiros sobre todos los frentes si la parcela tuviera más de
uno.
Dichos premios en conjunto no podrán superar un
máximo del quince por ciento (15%).
A efectos del cálculo de los premios por retiro
voluntario de la línea de edificación y de la línea de frente interno, cuando
se produzcan retiros parciales de dichas líneas, los premios se calcularán en
forma proporcional a los mismos. Por
analogía se calculará para los retiros voluntarios de las líneas de retiros
laterales.
d) Por menor superficie del suelo
ocupada que la resultante del Factor de Ocupación de Suelo máximo establecido
para cada caso, en igual proporción que la reducción y hasta un incremento
máximo de un diez por ciento (10 %) .
e) Por espacio libre público
existente al frente, medido desde la Línea Municipal hasta el eje de dicho
espacio, cero cinco por ciento (0,5%) por cada metro a partir de los diez
metros (10 m.) y con un máximo del diez por ciento (10%), computándose sobre un
sólo frente si la parcela tuviera más de uno.
3.2.2.8 INCREMENTOS
EN EDIFICIOS CON BASAMENTO.
Cuando en un distrito se adopte la tipología con
basamento, a los efectos de optar por los incrementos previstos, se
considerarán los retiros que se produzcan a partir de la altura del mismo y se
afectarán a la superficie a edificarse, ubicada por sobre dicho basamento. Para su verificación se consignará en el
plano.
3.2.2.9 DISTRITOS
SIN ESTÍMULOS.
Los incrementos establecidos en el artículo 3.2.2.7 no serán de aplicación en
los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e.
3.2.2.10 INCREMENTO DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD
POBLACIONAL , POR UNIFICACIÓN PARCELARIA.
a) La unificación de dos o más
parcelas, cualesquiera fueran sus dimensiones y el uso para que se destinen (dentro de los admitidos en el
correspondiente distrito), tendrá un premio del diez por ciento (10%) en el
F.O.T. y la densidad poblacional
resultantes. Este diez por ciento (10%)
quedará involucrado dentro del setenta por ciento (70%) que, como tope, admite
la Ley 8912.
b) La unificación de dos o más
parcelas destinadas a vivienda exclusivamente en los Distritos R5, R6, R7,
R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e tendrá un
incremento del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacional resultantes.
3.2.2.11 INCREMENTO DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD POBLACIONAL, POR APLICACIÓN DEL PATIO AUXILIAR
MANCOMUNADO.
La
mancomunación entre patios auxiliares, conforme dispone el articulo
3.1.5 del Código de Ordenamiento Territorial (C.O.T.), tendrá un premio del
cinco por ciento (5%) en el F.O.T. y en la Densidad Poblacional (Dn) resultante. Dicho premio quedará involucrado dentro del
setenta por ciento (70%) que, como tope, admite la Ley 8912.
3.2.3 FACTOR DE
OCUPACIÓN DEL SUELO (F.O.S.). - NIVEL DE APLICACIÓN
El nivel de aplicación del F.O.S., es el de cota de
parcela. Dicho factor no podrá en ningún
caso ser superior a 0.6, pudiendo en algunos Distritos ser aún menor. El presente artículo no invalida lo establecido
en el Artículo 3.2.3.1.
3.2.3.1 ELEVACIÓN
PARCIAL SOBRE COTA DE PARCELA DE LOS LOCALES UBICADOS BAJO LA MISMA.
Los locales que se encuentren ubicados bajo cota de
parcela, pueden elevar el nivel del cielorraso hasta un máximo de un (1) metro
y su cubierta terminada hasta un máximo de un metro con cuarenta y cinco (1,45)
sobre la cota antes mencionada sin que se compute su superficie para el cálculo
del F.O.S. Solamente podrá hacerlo trasponiendo la L.E.I. ó L.F.I. cuando esté
permitido en el distrito construir en el centro libre de manzana; en los restantes casos deberán observarse las
restricciones de invasión de las líneas de edificación y de frente internas.
No se admitirá construcciones bajo cota de parcela,
con este beneficio, en el retiro de frente obligatorio.
Esta franquicia no autoriza a aumentar el plano
límite.
3.2.3.2 AMPLIACIONES
EN EDIFICIOS EXISTENTES CON FOS AGOTADO O SUPERADO
Cuando
en una construcción existente el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) está
excedido pero no el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) ni la Densidad
Poblacional, se podrá autorizar la ampliación de superficie cubierta siempre
que se cumplan las siguientes condiciones:
a) No se
superen los valores del Factor de Ocupación Total (F.O.T) y la Densidad Poblacional establecidos para el
distrito por la normativa vigente.
b) No se
amplíe la superficie cubierta en las plantas existentes que superen el Factor
de Ocupación del Suelo (F.O.S.) admitido.
c) La
superficie proyectada en las plantas superiores respete el valor máximo
establecido en la zona para el Factor de ocupación del Suelo (F.O.S.).
d)
Las obras a
ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilación e iluminación de la
construcción existente.
3.2.3.3 F.O.S.
MÁXIMO EN CASO PARTICULAR DE ANEXIÓN DE PARCELA
1.- Cuando a
una parcela construida A, con superficie de ocupación de suelo agotado o
excedido (en relación a la que resulta de aplicar el indicador del distrito) se
anexe otra parcela B, sin ocupación o con superficie de ocupación de suelo
disponible, la superficie de ocupación de suelo de la parcela unificada AB se
conformará por la ya ocupada en la parcela A, más la que resulte de aplicar a
la parcela B el indicador del distrito correspondiente.
2.- Si en la
parcela construida con F.O.S. superado, el exceso sobre el F.O.S. admitido por
la Ley 8912 se originó en una construcción antirreglamentaria clandestina, con
plano visado, el F.O.S. final será el que corresponda a la parcela total una
vez unificada, es decir perderá los beneficios del inciso 1.
3.- En la
consideración de estímulos que en la ampliación le corresponde al predio total
una vez unificado, no serán de aplicación aquellos originados en los artículos
3.2.2.6, 3.2.2.7.a y 3.2.2.10 del C.O.T.
3.2.4 MODIFICACIONES EN
EDIFICIOS EXISTENTES CON INDICADORES SATURADOS
Serán admisibles las modificaciones parciales de
edificios existentes, aún cuando estén agotados los indicadores de Factor de
Ocupación Total, Factor de Ocupación del Suelo, Densidad Poblacional, siempre
que se cumplan las siguientes condiciones:
1.- No se
incrementen el Factor de Ocupación del Suelo, Factor de Ocupación Total o
Densidad Poblacional.
2.- Las obras
a ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilación e iluminación de la
construcción existente.
3.- Los trabajos
a efectuar no impliquen la sustitución total de la construcción existente, o
una modificación tal de sus características que provoque alteraciones
sustanciales de la edificación original. La merituación de estas circunstancias
queda reservada al exclusivo juicio de la dependencia municipal competente.
3.2.5 TIPOLOGÍAS
EDILICIAS (ver gráfico).
El volumen edificable en cada parcela, se define
conforme a las siguientes tipologías edilicias:
a) edificio entre medianeras;
b) edificio de semiperímetro libre (con o sin
basamento);
c) edificio de perímetro libre (con o sin
basamento).
Dentro de los tipos mencionados la opción se limita,
en cada Distrito, de acuerdo a sus características funcionales y de usos
permitidos y, en ciertos casos, por parcela de acuerdo a sus dimensiones y
ubicación.
3.2.5.1 TIPOLOGÍAS
EN PARCELAS DE ESQUINA.
En los lotes de esquina, el lado de menor dimensión
se considerará como su ancho a los efectos de definir la tipología.
3.2.6 FRANJA
PERIMETRAL EDIFICABLE (ver gráfico 1, ver gráfico 2, ver gráfico 3, ver gráfico 4 ).
En aquellos distritos en que es obligatorio el
retiro de frente, la Línea de Edificación Interna (L.E.I.) se corre cuatro
metros alejándose de la vía pública, hasta alcanzar el límite extremo del
perímetro edificable de manzana que es la Línea de Frente Interno (L.F.I.). Así
como la L.E.I. puede compensarse, la L.F.I., al igual que la Línea Municipal,
no admite ser superada salvo por los balcones y salientes cerrados
reglamentarios.
La franja perimetral edificable, se extiende entre
la Línea Municipal o la Línea de Edificación y la Línea de Edificación Interna
o la Línea de Frente Interno, según tipologías y delimita el espacio libre de
manzana.
Su conformación se rige por las siguientes
disposiciones: la Línea de Frente Interno (L.F.I.) se fijará a una distancia de
veintisiete (27) metros de cada Línea Municipal, medida normalmente a las
mismas y trazada mediante paralelas a las respectivas Líneas Municipales. La Línea de Edificación Interna L.E.I. se fijará
a una distancia de veintitrés (23) metros.
Ningún paramento, o la proyección real o virtual de
éstos, podrá sobrepasar la Línea de Frente Interno, salvo balcones y salientes
cerrados como los permitidos para las fachadas principales en el presente
Código.
3.2.6.1 PARCELAS
COMPRENDIDAS PARCIAL O TOTALMENTE DENTRO DE LA FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE (ver gráfico).
Cuando las parcelas se encuentren comprendidas
dentro de la franja perimetral edificable y correspondan a las tipologías de
semiperímetro libre y entre medianeras, si la iluminación y ventilación de los
locales se realiza a espacio libre urbano, no se exigirá que se practiquen
retiros de fondo.
Cuando la parcela se encuentre dentro de la franja
perimetral edificable, y corresponda a la tipología de perímetro libre, se
deberá observar un retiro de fondo de dimensión mínima igual al reglamentado
para los retiros laterales fijados.
3.2.6.2 RECTIFICACIÓN
DE LA LINEA DE RETIRO DE FONDO (L.R.F.) EN DISTRITOS CON RETIRO DE FONDO
OBLIGATORIO (ver gráfico).
En aquellos Distritos en que es obligatorio el
retiro de fondo (no determinado por la Línea de Frente Interno) el cual debe
proyectarse paralelo al eje medianero de fondo, podrá rectificarse según la
línea ortogonal a los ejes laterales, compensando las superficies y hasta una
distancia igual o mayor a dos metros (2 m.) del vértice de fondo más cercano.
3.2.6.3 PARCELA, NO
DE ESQUINA, CON FRENTE A DOS O MÁS CALLES.
El volumen edificable será determinado en el
espíritu de este Código, por la dependencia municipal competente, tratando de
conciliar las necesidades del recurrente con el resguardo del interés público y
de los vecinos afectados.
3.2.6.4 RETIRO DE
FONDO EN MANZANAS DE CONFORMACIÓN ATÍPICA.
Se considerará manzana atípica, solamente aquellas
manzanas cuyas dimensiones o irregularidades queden fuera de los lados
variables entre cincuenta (50) y cien (100)
metros. Manzanas cuyas parcelas estén afectadas por un ángulo de esquina
menor a setenta y cinco grados (75°) serán también consideradas irregulares.
En manzanas de conformación atípica que pertenezcan
a distritos en los que se exige Línea de Frente Interno, a los fines de
asegurar el centro libre de manzana, se deberá respetar un retiro de fondo
mayor o igual a (P.L.-20) x 0,6 ³ 4 m.; siendo P.L. la profundidad media del
lote. Dicho retiro de fondo nunca podrá
ser menor a lo que se exige como retiro lateral del distrito.³
En los casos en que un lote cumpla con el retiro de
frente obligatorio (d) dicho retiro se descontará de la profundidad media del
lote en la fórmula (P.L.- d - 20) x 0,6 ³ 4 m.
3.2.6.5 RETIRO
DE FONDO EN LOTES DE ESQUINA EN MANZANA DE CONFORMACIÓN ATÍPICA (ver gráfico ).
En lotes de esquina se tomarán las fórmulas de
retiro de fondo (3.2.6.4) en los dos sentidos de los respectivos ejes
medianeros. Las dos Líneas de Retiro de
Fondo, que se cruzan, junto con los dos ejes medianeros, formarán una
superficie que nunca podrá tener un lado inferior a cuatro (4) metros ni menos
de diez y seis (16) metros cuadrados.
(gráfico 3.2.6.5.a).
En el caso de las parcelas irregulares a causa de su
ángulo, (gráfico 3.2.6.5 b), la Línea de Frente Interno se determinará tomando
los tercios de las alturas de los triángulos referidos a la base cuya L.F.I. se
desea determinar. Cuando el ángulo de ochava sea menor a sesenta grados (60°), el Retiro de Fondo será igual al Retiro Lateral
exigido para el distrito.- ³ h
3.2.6.6 CONSTRUCCIONES
COMPLEMENTARIAS EN EL CENTRO LIBRE DE MANZANA.
(Ordenanza
15321)
En el espacio destinado a centro libre de manzana se
admitirán construcciones para los usos admisibles en el distrito y para
actividades artesanales estrictamente familiares (en declaración jurada)
excluidas las comerciales con atención al público.
a)
La superficie
máxima de las construcciones complementarias será equivalente el diez por
ciento (10%) de la superficie del predio de implantación cuando esta resulte
menor o igual a setecientos cincuenta (750) metros cuadrados; o bien del cinco
por ciento (5%) cuando dicha superficie de parcela supere el umbral precitado.
La relación de lados de las construcciones complementarias será entre 1 y 1,5.
En cualquier caso, la superficie resultante de tales
edificaciones será computable en el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S) y en
el Factor de Ocupación Total (F.O.T) reglamentarios.
Altura máxima de la medianera: dos con noventa
(2,90) metros medidos desde el terreno natural hasta el borde de la carga de la
medianera. Esta altura solo podrá ser superada por los triángulos de los
mojinetes. Similares alturas deberán ser respetadas aun cuando la construcción
no se adose a la medianera.
b1) Acorde con la definición de tipología de perímetro libre, no
podrán realizarse las construcciones complementarias en el centro libre de
manzana adosadas a medianera cuando, por condición de parcela, corresponda
aquella tipología.
b2) La construcción podrá separarse de los ejes medianeros menos de tres
metros quince centímetros (3,15 m). y hasta un mínimo de separación obligatoria
de un metro quince centímetros (1.15 m.). El espacio que resulte de dicha
separación no podrá utilizarse para cubrir los requisitos obligatorios de
iluminación y ventilación de los locales adyacentes.
c) Piscinas y natatorios pueden
construirse en todo el centro libre de manzana, bajo la condición de que su
paramento contenedor del agua diste no menos de un metro quince centímetros
(1.15 m.) del eje medianero.
3.2.7 BASAMENTO (ver gráfico).
Todo edificio con Tipología de Semiperímetro Libre o
Perímetro Libre que opte por incorporar Basamento, deberá cumplir con lo
siguiente:
a) La altura máxima será de seis
metros cuarenta centímetros (6,40 m.). Por encima de dicha altura podrán
sobresalir barandas o parapetos hasta un metro (1 m.) de alto. La altura se tomará desde la cota de parcela
hasta el fondo de losa sobre basamento.
b) En el Basamento de un edificio
sólo se admiten usos comerciales y de servicios. No se considerará Basamento a aquella
estructura edilicia que presente características de Basamento y que albergue
actividades residenciales o industriales.
c) En el Basamento se permite
espacio libre público cubierto, integrado a la vía pública en todo o en parte
del frente de parcela.
d) El Basamento deberá construirse
entre medianeras y sobre la Línea Municipal excepto lo establecido en 3.3.3.3.
inciso d).
e) La profundidad del Basamento
correspondiente a un edificio no superará la Línea de Frente Interno.
3.2.7.1 ÁREA
DESCUBIERTA QUE NO CONSTITUYE PATIO, EN BASAMENTO.
En los edificios en que se adopte Basamento, en este
último podrán producirse las perforaciones o retiros mencionados en el Artículo
3.1.4.4.
3.2.8 PLANO
LÍMITE.
Para cada tipología edilicia, en cada distrito se
establece el Plano Límite correspondiente.
La altura del Plano Límite se mide a partir de la cota de parcela y
establece el plano virtual que no podrá ser superado por ningún paramento (ver
Artículo 3.2.9.8: Construcciones sobre el Plano
Límite). En caso de edificios
monumentales y templos para los cuales se proyectan cúpulas, bóvedas, agujas y
otros motivos arquitectónicos similares, se podrá autorizar por decreto del
Departamento Ejecutivo, a que se sobrepase el Plano Límite fijado para cada
Distrito.
3.2.8.1 PLANO LÍMITE
DE TECHOS INCLINADOS (ver gráfico).
En caso de techos inclinados, el plano límite
establecido en cada caso, pasará por el tercio inferior de la altura
comprendida entre la cota de cumbrera y una cota situada a más dos metros
cuarenta centímetros (+ 2,40 m) de nivel de piso terminado de la última planta
proyectada. La cota de cumbrera no
superará un plano situado a más ocho metros ochenta centímetros (+ 8,80 m) de
la cota de parcela para los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8.
3.2.8.2 PLANO
LÍMITE EN EDIFICACIONES CON AMENITIES.
En caso de
materializarse “amenities”, los mismos podrán
ubicarse en cualquier nivel funcional del edificio. El proyecto mantendrá el numero total de plantas funcionales tipo permitidas por el
C.O.T. (Plano Limite) según el capitulo VI,
aplicables para cada distrito urbano de pertenencia, de media y alta densidad
poblacional.
3.2.9 ALTURA DE
EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES.
3.2.9.1 ALTURA DE
EDIFICIOS EN ESQUINA (ver gráfico).
En una esquina cuyas vías públicas concurrentes
autoricen distintas alturas de edificación, la altura mayor (HM), en la parcela
de esquina, podrá llevarse sobre la calle transversal a la cual corresponde la
altura menor (hm), hasta una distancia (b) = veinte (20) metros medida a partir
de la intersección virtual de las dos Líneas Municipales de Edificación.
Si la distancia entre (b) y la línea divisoria de la
parcela, fuera menor de cuatro (4) metros, la altura mayor podrá extenderse
hasta esa línea divisoria.
3.2.9.2 ALTURA
DE EDIFICACIÓN EN PARCELA INTERMEDIA CON FRENTE A DOS O MÁS CALLES.
Cuando una parcela intermedia tenga frente a dos o
más calles, la determinación de la altura sobre cada frente, se hará
independientemente hasta la Línea de Frente Interno respectiva.
3.2.9.3 ALTURA
MÁXIMA DE EDIFICACIÓN CON PLANTA BAJA LIBRE.
En un edificio cuando la planta baja de la construcción se desarrolle como planta libre, la altura resultante de la aplicación del plano límite, se medirá a partir de un plano de referencia horizontal situado en correspondencia con el nivel de piso de la planta siguiente. En éste caso la planta libre debe permitir la total intercomunicación visual del espacio libre de manzana con el de la vía pública, admitiéndose solamente los cerramientos necesarios para vestíbulos, circulaciones verticales y un local de 5m2 como máximo destinado a sanitario y guardarropa para uso exclusivo del portero o personal de seguridad del edificio, en una extensión que no podrá exceder la mitad del ancho de la parcela, ni encerrar más de un treinta por ciento (30%) de la superficie total de dicha planta, medida desde la Línea Municipal de Edificación, hasta la Línea de Frente Interno.
La Planta Baja Libre, no podrá destinarse a otros
usos que la circulación peatonal y/o guarda de vehículos. La altura de dicha
planta será como mínimo de tres metros veinte centímetros (3,20m.) y como máximo de cuatro metros con veinte centímetros (4,20m) a partir de la cota de parcela e incluyendo el espesor de la losa del siguiente piso.
3.2.9.4 ALTURA
DE EDIFICACIÓN EN PARCELA UBICADA EN ZONA ADYACENTE A LA PLAYA Y/O RIBERA MARITIMA, FLUVIAL O LACUSTRE
DETERMINADA POR EL CONO DE SOMBRA.
A fines de garantizar el desenvolvimiento adecuado
de las actividades de paseo panorámico o recreación al aire libre en zonas de
playas y de esparcimiento, se establece un límite que no podrá ser superado por
conos de sombra. El mismo está definido
por una línea imaginaria situada sobre el cordón de la calzada del borde del
mar de cualquier camino costanero que signifique la continuidad de la trama
urbana circulatoria oficial, excepto los caminos de accesos a escolleras,
playas de estacionamiento, predios costeros o de recreación.
Por tanto, todo edificio ubicado en zona adyacente a la de protección, localizado a una distancia menor de trescientos (300) metros, medidos de la línea municipal más próxima al mar y cuya altura supere los trece con sesenta (13,60) metros, deberá limitar su altura total a fin de evitar que el cono de sombra producido invada la zona de protección antes delimitada.
A tal efecto la zona de protección no podrá ser
afectada por conos de sombra proyectada por ningún edificio o cualquier tipo de
superestructura permanente o transitoria, entre las nueve (9) horas y las
quince (15) horas en ningún periodo del año.
Las horas referidas se tomarán en
base a las horas astronómicas medias del Partido, con prescindencia de
la hora oficial.
Sólo podrán excluirse del requisito mencionado, a
aquellos edificios cuyos conos de sombra se inscriban totalmente en los conos
de sombra producidos por edificios existentes, o por accidentes topográficos
naturales, en igual horario y período, como así también los edificios que no
superen los cinco con cincuenta metros (5,50 m.) de altura, que sirvan a los
fines de equipamiento de playa y que se construyan a tal fin dentro de la
citada franja de protección. Los tanques y salas de ascensores se excluyen de
dicha medida.
3.2.9.4.1 CONOS DE
SOMBRA PROYECTADOS.
El
Honorable Concejo Deliberante podrá excepcionalmente autorizar la invasión del
cono de sombra en la zona de protección exclusivamente en el horario de once
(11) a trece (13) horas astronómicas en el solsticio de invierno respecto de
edificios de finalidad, función e interés turístico, así declarados por el
Honorable Concejo Deliberante, previéndose a tal fin para su consideración
particularizada, informe del Ente Municipal de Turismo respecto de sus
características, de la Dirección de Ordenamiento Territorial respecto del cono
de sombras proyectado y de su eventual impacto en el entorno inmediato y
solicitud expresa del Departamento Ejecutivo.
3.2.9.4.2 CORDONES DE
VEREDA DEMARCATORIOS DE LA ZONA DE PROTECCIÓN.
(Ordenanza 18434)
En el
caso en que el paseo costanero se bifurque, por comprender dos vías diferentes,
aproximadamente paralelas, aquellas a tener en cuenta en la verificación de las
sombras será la más próxima a la costa.
Sin embargo, cuando por razón de la topografía, la
faja costanera a proteger de las sombras ya esté sombreada por la barranca en
la hora que la vereda superior esté asoleada, se tendrá ésta como referencia.
Preventivamente, hasta que se cuente con un
relevamiento aéreo fotométrico de sombras al mediodía en el solsticio de
invierno, se tomarán los siguientes cordones o bordes de calzada como frontera
de la línea de protección: desde el arroyo La Tapera hasta la calle Almafuerte (rotonda Pedro
Luro) se considerará el carril vehicular y cordón más próximo al mar de las
Avenidas Félix U. Camet, Int. Rufino Inda y Patricio Peralta Ramos. Desde la
proyección de la calle Almafuerte hasta la Avenida Juan B. Justo, se adoptará
el cordón de la acera peatonal adyacente a la Base Naval Mar del Plata. Desde la
Avenida Juan B. Justo hasta la calle Vergara, el carril vehicular y cordón más
próximo al mar de la Avenida Martínez de Hoz, desde la calle L. Rosales hasta
la ex Escuela de Suboficiales de Infantería de Marina, el cordón y carril
vehicular y el cordón más próximo al mar del Acceso Sud, excluidos el ramal a
Gas del Estado y la Colectora de los estacionamientos del balneario Punta
Mogotes.
3.2.9.5 VERIFICACIÓN
DEL CONO DE SOMBRAS.
A los fines de fiscalizar el cumplimiento de lo
enunciado en el Artículo 3.2.9.4 se deberá presentar, conjuntamente con la
documentación requerida un estudio de cono de sombra efectuado en intervalos de
una (1) hora, entre las nueve (9) horas y las quince (15) horas astronómicas
medias del Partido, con prescindencia de la hora oficial, tomados en el
solsticio de invierno.
Como base se tomarán planos altimétricos de la costa
en escala: 1:500, firmado por profesional habilitado en la Provincia, que
visará el Departamento de Catastro.
3.2.9.6 ALTURA DE
EDIFICACIÓN EN ZONA DEL AEROPUERTO ( ver gráfico).
Toda construcción o instalación, permanente o
transitoria, existente o a ejecutar en un radio de 3 km. a partir de los
límites del aeropuerto de Mar del Plata, está sujeta a las siguientes normas
restrictivas:
a) No debe existir obstáculo
alguno en las superficies laterales de las pistas existentes o planificadas, en
un ancho de ciento cincuenta metros (150 m.) a ambos lados del eje de la misma.
A partir de dicha distancia, las alturas no deberán
exceder un plano con una pendiente de 14,3% hasta la intersección con un plano
vertical que pase a quinientos metros (500 m.), a cada lado de la pista
respecto al eje.
b) A partir de las terminaciones
de las cabeceras de las pistas y con el ancho señalado en el inciso anterior,
las alturas de construcciones o instalaciones, no podrán exceder un plano con
una pendiente ascendente del dos por ciento (2%) hasta una distancia en el
terreno de tres mil metros (3.000 m.) a partir de la cabecera de pista
respectiva.
c) Todos los objetos, instalaciones,
construcciones, etc., transitorios o permanentes, cuyas alturas sobrepasen los
planos de pendientes ya citados y que por razones especiales no debieran ser
eliminados, deberán ser señalados conforme a las prescripciones de la autoridad
competente.
d) Fuera de las proximidades
inmediatas del Aeropuerto, deberá consultarse a la autoridad competente para
las construcciones que, sin estar comprendidas en las limitaciones señaladas,
pudieran por su naturaleza o altura constituir un obstáculo a la navegación
aérea.
3.2.9.7 ALTURA
DE EDIFICACIÓN PARA EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS CON LINDEROS EDIFICADOS (ver
gráfico).
Cuando los linderos de un lote baldío posean
medianeras de altura superior al plano límite obligatorio en la zona, se
establecerá para dicho lote dos planos límites iguales a la altura de los
linderos, produciendo el quiebre en el tercio central del ancho de
parcela.
El retiro lateral no será inferior de cuatro metros
con quince (4,15 m.) al eje divisorio o tres metros con quince (3,15 m.) al eje
divisorio, si correspondiere.
Cuando un sólo lindero supere el plano límite se
podrá adoptar la altura mayor con quiebre en el tercio central del ancho de
parcela y continuar con el plano límite del distrito. En ningún caso podrá
generarse medianera expuesta a partir del plano límite.
3.2.9.8 CONSTRUCCIONES
SOBRE EL PLANO LÍMITE.
Por encima del plano límite determinado para cada
tipología edilicia y cada distrito, excepto en los Distritos R5, R6, R7, R7B1,
R7B2, R7B4, R7B3 y R8 y sin superar un plano horizontal ubicado a seis metros (6.00
m.) contados a partir del nivel del piso terminado en la última losa permitida,
podrá ubicarse: hall de acceso a azotea; escaleras y caja de ascensores; lavadero común (no
mayor del dos por ciento (2%) del FOT); bauleras, sala de máquina de ascensores y
parapetos. . Asimismo, en edificios de vivienda multifamiliar se admitirán locales destinados a servicios complementarios (amenities) bajo las prescripciones del artículo 3.2.2.4 apartado i) del C.O.T. Sobre los anteriores podrán construirse tanques de agua, conductos, balizas y antenas.
3.2.10 SALIENTES
DE LA LÍNEA MUNICIPAL, DE LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN, DE LAS LÍNEAS DE RETIRO
LATERAL Y DE FRENTE INTERNO.
3.2.10.1 RESTRICCIÓN
DE SALIENTES HASTA 2.60 m. DE ALTURA.
No se admitirá ningún saliente de la Línea Municipal
o de la Línea de Edificación entre la cota de parcela y los dos metros con
sesenta centímetros de altura (2.60 m.) en el caso de espacio público, tampoco
a lo largo de los Retiros Laterales o de la Línea de Frente Interno.
3.2.10.2 MARQUESINAS.
Estarán a una altura mínima de dos metros con
sesenta centímetros (2,60m.); dejarán libre cincuenta centímetros (50 cm.)
desde el cordón de vereda y un cuadro vacío de un metro con noventa centímetros
por dos metros con cuarenta centímetros (1,90m. x 2,40m.) mínimo en
correspondencia con cada árbol. Los
toldos respetarán iguales dimensiones.
La distancia mínima al eje medianero será de quince centímetros (15
cm.). La marquesina podrá ser accesible si su dimensión se correspondiese con
la admitida para balcones. (Ver información complementaria en Reglamento
General de Construcciones)
3.2.10.3 BALCONES.
Los abiertos en sus tres lados, se alejarán un metro
con cincuenta centímetros (1,50m.) de los ejes medianeros (por seguridad y para evitar vistas al vecino) y su
saliente será igual o menor a un metro con veinticinco centímetros (1,25m.) en
relación a la L.M. ó L.F.I.
Dentro de la Franja Perimetral Edificable
comprendida entre la L.M. y la L.E.I. no es necesario respetar ningún
alejamiento del eje medianero.
Si la Línea de Edificación fuese retrocedida por
retiro de frente obligatorio respecto a L.M., el saliente podrá ser de hasta un
metro con ochenta centímetros (1,80 m.).
Sobre Retiros Laterales el avance máximo será de un
metro (1,00 m.) siempre que en proyección horizontal se compense igual
superficie a la de los balcones, del otro lado de la línea virtual de retiro
lateral
3.2.10.4 CUERPOS
SALIENTES CERRADOS.
Sobrepasando la Línea Municipal y la Línea de Frente
Interno, los cuerpos salientes cerrados no podrán avanzar más de un metro con
veinticinco centímetros (1,25 m.) y a partir de un metro con cincuenta
centímetros (1,50 m.) de los ejes medianeros.
Si la Línea de Edificación estuviese retirada de la L.M. el saliente
podrá avanzar hasta un metro con cincuenta centímetros (1,50 m). En ambos casos, la superficie total del saliente
(en vista) no superará los dos tercios
de la superficie total de la fachada. No
se permitirá cuerpos salientes cerrados en los retiros laterales.
3.3 LÍNEA
MUNICIPAL (L.M.)
3.3.1 ALINEACIÓN.
Toda nueva obra que se ejecute con frente a la vía
pública debe respetar la Línea Municipal o la Línea de Edificación, salvo las
situaciones consignadas en el Artículo 3.3.3.4.
Cuando la cota de parcela resultare superior al
nivel de acera se permitirá, en el retiro de frente obligatorio, la ejecución
de escaleras y rampas de acceso para salvar dicho desnivel, excepto en calles
sujetas a ensanche, en cuyo caso no se permitirá construcción alguna ni
instalaciones subterráneas como no sean las conexiones a red domiciliaria en el
retiro de frente obligatorio.
3.3.2 LÍNEA
MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN (L.E.)
En todas las nuevas construcciones que se ejecuten
con frente a las vías comprendidas en el listado "Vías con líneas
municipales de edificación particularizadas por ensanche" (artículo
7.2.5), deberán respetarse los retiros de frente que allí se indican. La franja de terreno comprendida entre la
Línea Municipal y la Línea de Edificación resultante del retiro previsto,
deberá permanecer libre de toda construcción.
3.3.3 OBRAS
DETRÁS DE LA LÍNEA MUNICIPAL Y DE LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN (ver gráfico).
3.3.3.1 EDIFICIOS
ENTRE MEDIANERAS.
Se permitirá detrás de la Línea Municipal o de la
Línea de Edificación:
a) Con retiro total: de acuerdo a
las prescripciones consignadas en las Normas Específicas para cada Distrito;
b) Con retiro parcial: siempre que
la profundidad (p) de retiro parcial sea menor o igual al ancho (a) de abertura
y ésta sea igual o mayor al retiro lateral mínimo del distrito y a la fórmula d
³ h / 6.
3.3.3.2 EDIFICIOS DE
SEMIPERÍMETRO LIBRE Y PERÍMETRO
LIBRE.
Se
permitirá edificar detrás de la Línea de Edificación:
a) con
retiro total: sin restricciones;
b) con retiro parcial: siempre que
la profundidad (p) del retiro parcial sea menor o igual al ancho (a) de la
abertura tanto respecto de la Línea de Edificación y/o de la Línea de Retiro
Lateral adoptada.
3.3.3.3 EDIFICIOS
DE SEMIPERÍMETRO LIBRE (con basamento) Y PERÍMETRO LIBRE (con basamento).
a) retiro total
sobre el basamento: sin restricciones;
b) retiro parcial sobre el basamento de acuerdo a lo
indicado en el artículo 3.3.3.2b;
c) retiro total del basamento: no se permite;
d) retiro parcial del basamento: de acuerdo a lo
indicado en el artículo 3.3.3.2b.
3.3.3.4 EXIMICIÓN
TOTAL O PARCIAL DE LOS RETIROS DE FRENTE (ver gráfico 1,ver gráfico 2).
A) Tipología edilicia entre medianeras y de
semiperímetro libre:
Los edificios correspondientes a tipologías entre
medianeras y semiperímetro libre, en distritos con retiro de frente
obligatorio, podrán ocupar la franja de dicho retiro en correspondencia con las
líneas de edificación de los linderos existentes. La línea de edificación podrá continuar la
línea edificada en la parcela lindera existente en el tercio inmediato
adyacente, debiendo adoptar la línea de retiro obligatorio dentro del tercio
central del ancho de la parcela.
A los efectos de la aplicación de las presentes
normas referentes a retiros de frente, se consideran existentes los edificios
construidos con materiales reglamentarios y perdurables, que no presenten
características de precariedad en lo que concierne al estado y a la naturaleza de los mismos.
Las exenciones al retiro de frente en las
ampliaciones se resolverán por analogía con lo antedicho teniendo en cuenta los
hechos existentes en terreno propio y en
las parcelas linderas.
No quedan incluidas en las exenciones antedichas los
predios ubicados frente a calles sujetas a ensanche y rutas nacionales o provinciales.
Los retiros de frente correspondientes a usos
industriales serán analizados particularmente en cada caso.
Las construcciones que avancen sobre el retiro de
frente obligatorio, deberán respetar la altura del o de los linderos, sin
generar nueva medianera expuesta.
Si la altura de los edificios vecinos fuera menor
que el plano límite del distrito, éste podrá alcanzarse retrocediendo la
fachada hasta la línea de edificación.
B) Tipología edilicia de perímetro libre:
No se admitirá exención alguna de retiro de frente
obligatorio cualquiera sea la situación de los linderos existentes.
3.3.3.5 EXIMICIÓN
DEL RETIRO DE FRENTE EN PREDIOS DE ESQUINA.
En predios de esquina cuyo lado menor sea inferior o
igual a los quince metros (15,00 m.) se eximirá del retiro de frente
establecido para el distrito, sobre el lado de mayor dimensión de la
parcela. En tanto que si el lado menor
fuese mayor de quince (15,00 m.) e inferior o igual a los veinte metros (20,00
m.) el retiro de frente sobre el lado de mayor dimensión se reducirá a dos
metros cincuenta centímetros (2,50 m.).
La disposición precedente no será de aplicación en
los frentes de las Avenidas Costaneras, comprendidas entre las Avdas. Mario Bravo y el Arroyo La Tapera y en
las calles sujetas a ensanche.
3.3.4 LÍNEA
MUNICIPAL EN ACERAS CUBIERTAS CON PÓRTICOS (RECOVA).
En cada cuadra donde exista la obligación de
ejecutar acera cubierta con pórtico (Bulevar P. P. Ramos entre la Av. Luro y San Martín y entre Sarmiento y
Alsina), la Municipalidad fijará la Línea interior de la fachada para el piso
bajo y la Línea municipal exterior
de los pilares y pisos altos. La altura
libre de la recova no será inferior a dos metros con sesenta centímetros (2,60
m.).
En las calles sujetas a ensanche la dependencia
Municipal de Ordenamiento Territorial
podrá autorizar ampliaciones, siempre que se asegure y ceda a la comuna
el espacio aéreo correspondiente a una recova.
3.3.5 TRANSPOSICIÓN
DE LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN CON SÓTANO BAJO NIVEL DE ACERA.
En ningún caso se permitirá transponer la Línea
Municipal con construcciones bajo nivel de acera. Cuando exista retiro de frente se permitirá
la construcción de subsuelo en el mismo, siempre y cuando no se sobrepase el
nivel de acera.
Lo permitido en el párrafo anterior no será de
aplicación en las calles sujetas a ensanche, rutas nacionales y provinciales
3.4 LÍNEA
MUNICIPAL DE ESQUINA.
3.4.1 FORMACIÓN
DE ESPACIO LIBRE EN LAS ESQUINAS (OCHAVA).
En la parcela en esquina se prohibe la construcción
en la superficie de terreno comprendido entre las Líneas Municipales
concurrentes y la Línea Municipal de
Esquina, a los efectos de asegurar una mayor visibilidad para el tránsito.
3.4.1.1 OBLIGACIÓN
DE MATERIALIZAR LA LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA.
Es obligatorio materializar la Línea Municipal de
Esquina, cuando se realicen aperturas, ensanches y rectificaciones de vías
públicas, se construyan edificios o aceras, o se modifiquen las
existentes.
A los efectos de obtener visibilidad, la ochava
deberá materializarse también en los cercos de albañilería, mampostería, madera
y vegetales que superen los 0,50 m. de altura.
Lo expuesto, resulta de aplicación también en los
edificios existentes aprobados.
3.4.1.2 TRAZA
Y DIMENSIÓN DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA, OCHAVA (ver gráfico)
a) Caso general (forma ochava): La
traza de la Línea Municipal de Esquina será perpendicular a la bisectriz del
ángulo formado por la Línea Municipal de las calles concurrentes. La dimensión de la ochava será siempre de
cuatro metros con veinticuatro centímetros (4,24 m.).
b) Casos particulares:
1) En edificios con acera
aporticada o recova, se aplicará lo establecido en el inciso (a). No habrá pilares de acera entre las
intersecciones de la L.M. con la ochava.
2) La Línea Municipal de Esquina
de una parcela comprendida en una urbanización especial, aprobada por la
Municipalidad, se ajustará a la traza fijada en la urbanización, si ésta fuese
mayor a 4,24 m.
3.4.1.3 RETIRO
OBLIGATORIO EN LA LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA.
No será necesario mantener el retiro de frente
obligatorio paralelo a la línea de edificación de esquina de ochava.
3.4.1.4 CUERPOS
SALIENTES CERRADOS SOBRE EL RETIRO OBLIGATORIO DE LA LÍNEA MUNICIPAL DE
ESQUINA.
Por encima de los tres (3) metros sobre el nivel de
la acera, se permite que los pisos altos avancen por fuera de la línea de
retiro obligatorio de esquina, siguiendo la prolongación de las Líneas
Municipales de Edificación hasta su intersección, formando cuerpo saliente
cerrado con la única limitación de no superar una línea imaginaria paralela al
cordón situada un metro con cincuenta centímetros (1,50 m.) hacia la línea
municipal.
No se permitirá emplazar en la acera ningún soporte
para apoyo de dicho cuerpo saliente.
3.5 TIPOLOGÍAS
EDILICIAS.
3.5.1 EDIFICIOS
ENTRE MEDIANERAS.
3.5.1.1 GENERALIDADES.
Quedan comprendidos dentro de las disposiciones de
este Capítulo los edificios cuyos paramentos laterales coinciden con el eje
medianero (E.M.) o se encabalgan en él constituyendo muros medianeros.
3.5.1.2 CARACTERÍSTICAS
DE LOS EDIFICIOS.
El tejido conformado por los edificios entre
medianeras, será regulado por las disposiciones correspondientes a Áreas
Descubiertas y a Volúmenes Edificables.
3.5.1.3 VOLUMEN
EDIFICABLE.
El volumen edificable es el que resulta de la
ocupación de la parcela entre ambos ejes medianeros, desde la Línea Municipal o
Línea de Retiro de Frente hasta la Línea de Edificación Interna o Línea de
Frente Interno, según corresponda, y dentro de la altura establecida por el
Plano Límite en cada distrito.
3.5.1.3.1 RETIROS
LATERALES DE PARAMENTOS SIN ABERTURAS REGLAMENTARIAS (ver gráfico).
Establécese que en los inmuebles cuyos muros
laterales se retiren voluntariamente del eje medianero al que podrían
adherirse, aquellos paramentos exteriores que no sean utilizados para
satisfacer las condiciones reglamentarias de iluminación y ventilación de
habitaciones, deberán mantener un retiro total o parcial de los ejes medianeros
que cumplirá la fórmula d ³ h / 6 con un mínimo de un metro con quince (1,15 m.)
por razones de higiene y para futuras
reparaciones.
Si en los paramentos mencionados, ya sea en la
planta baja o alta, se abren ventanas supernumerarias de iluminación, en
correspondencia con ellas deberá existir un cerco (no vegetal) de un metro con
ochenta (1.80 m.) de altura, medido desde el piso terminado de la habitación.
Ello no será necesario si dichas aberturas comienzan a partir de los dos metros
(2.00 m.) de altura. Bajo los dos
metros, pueden existir ventanas fijas de vidrios traslúcidos.
3.5.1.4 PLANO LÍMITE
(ver gráfico).
Cuando haya medianeras existentes laterales
superando el plano límite, se adoptará como plano límite máximo la prolongación
de las alturas de los edificios existentes con línea de quiebre en el tercio
central.
Cuando una sola de las medianeras existentes supere
el plano límite, dicha altura se extenderá con línea de quiebre en el tercio
central, para luego adoptar el plano límite del distrito.
3.5.1.5 EDIFICIO
ENTRE MEDIANERAS RETIRADO.
De acuerdo a lo consignado en las Normas
Particulares, en ciertos Distritos podrá o deberá adoptarse el tipo de edificio entre medianeras retirado de la
Línea Municipal a una distancia mínima obligatoria. El espacio correspondiente al retiro de
frente deberá ser jardín o ser tratado arquitectónicamente.
3.5.1.6 TRATAMIENTO
ARQUITECTÓNICO DE MEDIANERAS.
Las medianeras que se creen como consecuencia de la
adopción de las tipologías previstas, serán tratadas arquitectónicamente dentro
de las características empleadas en el frente y contrafrente.
3.5.2 EDIFICIOS
DE SEMIPERÍMETRO LIBRE.
3.5.2.1 GENERALIDADES.
Quedan comprendidos dentro de las disposiciones de
esta tipología los edificios cuando uno o más de sus paramentos no se retire de
la línea divisoria de parcela; ya se trate de las líneas divisorias de parcela
(ejes medianeros) y, según corresponda por distrito, de la vía pública (línea
municipal). Solamente podrá encabalgarse sobre uno de los ejes medianeros
laterales.
Los basamentos podrán llegar hasta ambas líneas
divisorias laterales.
3.5.2.2 CARACTERÍSTICAS
DE LOS EDIFICIOS.
El tejido conformado por los edificios de
semiperímetro libre, será regulado por las disposiciones correspondientes a
Áreas Descubiertas y a Volúmenes Edificables.
3.5.2.3 VOLUMEN EDIFICABLE.
El volumen edificable de los edificios de
semiperímetro libre, es el que resulta de la ocupación desde la Línea Municipal
o Línea de Retiro de Frente, hasta la Línea de Edificación Interna o Línea de
Frente Interno, según corresponda, y desde
la Línea Divisoria Lateral (con medianera existente si fuera el caso) hasta la
Línea de Retiro Lateral, dentro de la altura de Plano Límite consignada en las
Normas Específicas de cada Distrito.
3.5.2.4 PLANO LÍMITE
(ver gráfico).
El Plano Límite se establece en las Normas
Específicas de cada Distrito. Sólo podrá
superarse dicho Plano Límite en presencia de medianera existente coincidente
con aquella a la que se adosa el edificio, cuya altura supere el Plano
Límite. ³
3.5.2.5 EDIFICIOS DE
SEMIPERÍMETRO LIBRE (con basamento).
De acuerdo a lo consignado en las Normas
Especificas, en ciertos Distritos podrá adoptarse la tipología edilicia de
Semiperímetro Libre (con basamento).
3.5.2.6 LÍNEA DE
RETIRO DE FRENTE.
En algunos distritos es obligatorio, cuando lo es
para las demás tipologías. En edificios de Semiperímetro Libre (con basamento)
no se permite retiro de frente del Basamento, salvo lo consignado en el
Artículo 3.3.3.3.d.
3.5.2.7 LÍNEAS DE RETIRO LATERAL: FRANQUICIA PARA INVADIR EL O LOS RETIROS LATERALES. (ver gráfico 1,ver gráfico 2,ver gráfico 3).
En edificios de semiperímetro libre cuando la o las líneas de retiro lateral, requieran una distancia al eje medianero mayor que cuatro metros quince centímetros (4.15 m.) y dicha línea de retiro sea un paramento que conforme una línea irregular, la línea de retiro así definida podrá ser superada siempre que se cumplan las siguientes consideraciones:
1) El retiro lateral mínimo nunca podrá ser inferior a cuatro metros quince centímetros (4,15 m.).
2) La suma de superficies que excedan hacia el eje divisorio las líneas de retiro lateral adoptadas, deben ser compensadas por otras que, incrementadas como mínimo al doble, estén vinculadas directamente por su lado mayor a la zona de retiro lateral.
3.5.2.8 CONVERSIÓN
DE LA TIPOLOGÍA DE SEMIPERÍMETRO LIBRE EN TIPOLOGÍA ENTRE MEDIANERAS LIMITADA
(ver gráfico).
Cuando sobre las líneas divisorias existen
medianeras construidas por el lindero (con edificación adosada y no un simple
muro de cerco, aunque su espesor sea de treinta centímetros) podrá edificarse
sin observar retiro lateral sobre dicha medianera, cubriendo el paramento
existente total o parcialmente sin rebasar nunca la Línea de Edificación ni la
Línea de Frente Interno vigente en el distrito.
La línea de arranque frontal deberá coincidir
siempre con la existente, a los efectos de cubrir totalmente las medianeras
existentes.
Esta disposición comprende los casos relativos a
tipologías según condiciones de parcela para los distritos R5, R6, R7, R7B1,
R7B2, R7B3, R8, C4, C5 y E3.
3.5.2.9 TRATAMIENTO
ARQUITECTÓNICO DE MEDIANERA CREADA POR SEMIPERÍMETRO.
La medianera que pudiera resultar visible sobre el
eje divisorio lateral no ocupado, deberá ser tratada arquitectónicamente de
acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento General de Construcciones.
3.5.3 EDIFICIOS
DE PERÍMETRO LIBRE.
3.5.3.1 GENERALIDADES.
Quedan comprendidos dentro de las prescripciones de
esta tipología los edificios cuyos paramentos estén retirados de las líneas
divisorias de la parcela con respecto a los linderos y, según corresponda por
distrito, a la vía pública (Línea Municipal).
3.5.3.2 CARACTERÍSTICAS
DE LOS EDIFICIOS.
El tejido conformado por los edificios de perímetro
libre será regulado por las disposiciones correspondientes a Áreas Descubiertas
entre Volúmenes Edificados y a Volúmenes Edificables.
3.5.3.3 VOLUMEN
EDIFICABLE.
El volumen edificable de edificio de perímetro libre
es el que resulta de la ocupación de la parcela desde la Línea de Edificación
hasta la Línea de Frente Interno correspondiente y entre las Líneas de Retiro
Lateral dentro de la altura del Plano Límite consignada en las Normas
Especificas para cada distrito.
3.5.3.4 LÍNEA DE
EDIFICACIÓN O DE RETIRO DE FRENTE.
La Línea de Edificación para el edificio de
perímetro libre, sobre cota de parcela, se podrá definir a partir de una
distancia a la Línea Municipal variable según distrito. El espacio
correspondiente al retiro de frente, deberá ser
jardín o tratado arquitectónicamente.
3.5.3.5 DEROGADO POR ORDENANZA Nº 21.597
3.5.3.6 CONVERSIÓN DE LA TIPOLOGÍA DE PERÍMETRO LIBRE EN SEMIPERÍMETRO LIBRE Y DE AMBAS EN TIPOLOGÍA ENTRE MEDIANERAS LIMITADA (ver gráfico).
Cuando sobre las líneas divisorias existen medianeras construidas por el lindero (con edificación adosada y no un simple muro de cerco, aunque su espesor sea de treinta centímetros) podrá edificarse sin observar retiro lateral sobre dicha medianera cubriendo el paramento existente total o parcialmente sin rebasar nunca la línea de frente interno vigente en el distrito.
La línea de arranque frontal deberá coincidir siempre con la existente, excepto que ésta invada el retiro de frente establecido por distrito, a los efectos de cubrir totalmente las medianeras existentes.
Esta disposición comprende los casos relativos a tipologías según condiciones de parcela para los distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8, C4, C5 y E3.
3.5.3.7
PÉRDIDA DE LA ALTURA CORRESPONDIENTE A LA TIPOLOGÍA DE PERÍMETRO LIBRE.
3.5.3.8
PARCELAS MAYORES DE 3.750 m2.
Cualquier propietario de una parcela cuya superficie exceda los tres mil setecientos cincuenta metros cuadrados (3.750 m2.), podrá requerir de la Municipalidad el dictado de normas urbanísticas particulares para la misma, las que serán elaboradas por el organismo técnico competente, en consonancia con los objetivos de este Código y serán propuestas para su aprobación al Departamento Ejecutivo.
En tales casos, las normas a dictarse deberán impedir la subdivisión de dichas parcelas, con el objeto de alentar la preservación de parcelas mayores y podrán admitir un incremento del F.O.T. y la Densidad Poblacional en concepto de estímulo, equivalente al setenta por ciento (70%) máximo permitido.
Al dictarse las normas urbanísticas particulares no podrá modificarse el uso de suelo asignado a la parcela de acuerdo al distrito a que pertenece, ni podrá permitirse incremento alguno del F.O.S. 0,6 previsto.
El presente artículo será de aplicación, además, en parcelas totalmente rodeadas por calles integradas a la red circulatoria y siempre que se mantenga una única parcela.